Quiero abrir en un centro comercial

Me llegan constantemente peticiones de emprendedores que, sin más, me piden información para alquilar un local en un centro comercial; en la mayoría de las ocasiones les es indiferente qué tipo de centro comercial sea -normalmente se tiende a elegir aquel con el que se está más familiarizado -. Incluso los más valerosos, me solicitan superficies de considerable tamaño (200m² por ejemplo).

Esto me ha llevado a pensar, que estos aguerridos pioneros empresariales sobrados de iniciativa desconocen en gran medida el universo de los centros comerciales.

Personalmente, me encantan los centros comerciales, que nadie se lleve a error, pero para los emprendedores pueden llegar a resultar un terreno tan ignoto como hostil llegado el caso.

Tienen muchas ventajas frente a los locales a pie de calle, pero también adolecen de inconvenientes, algunos de los cuales pueden resultar fatales para un incipiente negocio con escaso músculo financiero.

No es totalmente cierto que el flujo de personas sea mayor en los centros comerciales que a pie de calle -en zonas de alto tránsito-, lo que sí es verdad es que la intención de compra de quienes están en el centro comercial es mucho mayor y eso es lo importante.

Las ventajas
  1. La primera de ellas es, como ya hemos apuntado, el tránsito de personas con clara intención de compra. La afluencia de personas a los centros comerciales se ha incrementado este año 2017 en un 1.1% (según el estudio de la gestora Cushman & Wakefield) y la ocupación en respuesta a eso lo demuestra, pues es del 91%.
  2. Otra clara ventaja es la visibilidad y el hecho de poder “subirse al carro” de la capacidad de atracción de las grandes marcas y del propio centro comercial a través de sus acciones promocionales, tanto “on line” como “off line” (campañas de radio, campañas de temporada, etc…).
  3. Desde el punto de vista de la implantación, el encontrarse dentro de un centro comercial evita el tener que adaptar el local en todo lo que tiene que ver con los aseos, problemas con los sistemas de climatización, etc… facilitando igualmente en gran medida las gestiones con las administraciones públicas.
  4. Y por último, todo lo relativo a los servicios asociados al centro, parking, transporte público, actividades que complementan la oferta propia, servicio de custodia y entretenimiento para los más pequeños, etc…
Las desventajas

Lógicamente, no todo son parabienes, existen aspectos negativos -más o menos coyunturales- a la hora de elegir la opción de un centro comercial frente al local de calle.

  1. La negociación y la contratación de espacios en los centros comerciales es sin duda compleja y con menor margen de maniobra que en los locales a pie de calle. La comprensión clara y sin dudas de sus contratos, rara vez está al alcance del emprendedor medio, pues son acuerdos contractuales ciertamente desequilibrados y con condiciones duras y poco flexibles, más pensados para las grandes firmas que para el pequeño y aguerrido emprendedor.

En este pasado año 2017, como hemos señalado, la ocupación media ronda el 91%, eso supone que la mayor demanda de espacio comercial ha hecho que las rentas fijas mínimas garantizadas -RM- de alquiler también haya reaccionado con crecimiento (+1.4%).

Consecuentemente con esta época de bonanza, las gestoras de los grandes centros, suelen ser poco proclives a conceder bonificaciones al alquiler como medio de captar nuevos operadores para sus centros.

  1. Otra desventaja importante, tal vez la más determinante para la mayoría de los mortales son los altos gastos asociados a la firma de un alquiler y a la explotación del negocio (los gastos comunes, los relativos al personal, que deben adecuarse a los horarios del centro, etc…)
  2. Otro inconveniente es el desvincularse del centro comercial, en caso de que las perspectivas del plan de negocio no hayan respondido como debieran, esta posibilidad es siempre más compleja, debido a que el libre desistimiento por parte del arrendatario por regla general no se contempla y queda al arbitrio del Centro.
  3. Y desde la perspectiva del mantenimiento, hay que tener en cuenta, que cualquier actuación que se lleve a cabo en un local de un centro comercial, una vez esté en funcionamiento, deberá realizarse por regla general en horarios nocturnos, con el consiguiente aumento sustancial del coste.

 

Por último, quedaría hablar de la competencia, que en un centro comercial está asegurada… ¿Dónde la incluimos, ventaja o desventaja? Pues como dijo el sabio (o el consultor en su caso), “depende”. La concentración de la oferta puede sin duda ser muy positiva, yo así lo creo, aprovechando su mayor fuerza de atracción; además, la competencia próxima, nos empuja y nos puede ayudar a crecer y a aprender. Por otro lado, si ni nuestro producto, ni precio están en disposición de luchar con ciertas garantías y no disponemos de la creatividad para dotarlo de un valor añadido… entonces, mal asunto…

En definitiva, la elección de un Centro Comercial como lugar para llevar a cabo la implantación de nuestro nuevo negocio, debe de ser una elección meditada y analizada con mucho detenimiento, debemos tener muy en cuenta los riesgos que suponen los grandes gastos y contemplarlos en el Plan de negocio.

Alejandro Mensaque Calleja